상업용 부동산의 위기, 리얼티 인컴의 하락 원인 분석과 앞으로의 투자 방향 결정

사진: Unsplash 의 Hidayat Abisena

 

리얼티 인컴 (O)

 

 

노후 준비를 하는 사람들에게, 그리고 당장의 수익은 없는 사람들에게 

월 배당주라는 미국 리츠주는 매우 매력적인 투자처였다. 

 

나 역시 그동안 한달 용돈으로 쏠쏠하게 받아왔던 배당금이었으나,

현재는 배당주의 매력을 잃고 있고 투자 손실 중인 리얼티인컴.

 

4x대를 찍다가 겨우 5x로 올라가는 중이다. 

현재 리얼티 인컴의 주가가 하락하는 이유와, 앞으로의 투자방향을 위해 조사해보았다. 

 

1. 지속적인 높은 금리

 

 

리얼티인컴은 모두다 알다시피 부동산 투자회사이다.

상업형 투자회사이기 때문에 주거형에 비해 더욱 많은 위험성이 있는 배당주로,

파월의 높은 금리 정책 유지에 계속해서 하락세를 보이고 있다. 

 

tradingeconomics에서 가져온 미국의 5년간 금리 추이이다. 

코로나 이후, 2022년부터 파월의 고금리 정책이 시작 된 이후, 어마어마하게 금리가 오른 것을 보여준다. 

 

 

2. 스피릿 리얼티 캐피탈 인수

 

정리 

1. 스피릿 리얼티 캐피탈 인수. (93억 달러)

2.임대료 인상 기대  38억 달러 -> 45억 달러

3. 스피릿 주주는 1주당 리얼티인컴 0.762주 수령

4. AFFO 자금 2.5% 증가 -> 주식 가치/배당 능력 개선 기대 

5. 월가 애널리스트들은 적극적 투자는 X

 

 

 리얼티인컴의 최근 급격한 하락의 원인은 다르다. 

리얼티 인컴은 포트폴리오를 늘리기 위해, 93억 달러의 기업 가치를 가진 기업을 인수하기로 결정 했다. 바로, 스피릿 리얼티 캐피탈의 인수이다. 이는 상업용 부동산의 위기를 외치고 있는 상황에서, 과연 독이 될 지 혹은 결정적인 한 방이 될 지 그 한 획을 긋는 사건이 아닐까 싶은 생각이 든다. 

 

리얼티 인컴에서는 이번 계약을 통해 자금 조달 계획을 발표했는데, 인수를 위한 새로운 외부 자본은 필요하지 않을 것으로 예측된다고 말했으며, 중립 레버리지가 예상된다고 밝혔다. 또한 이렇게 되면 스피릿 주주들은, 1주당 0.762주를 받게 되는데, 리얼티 인컴의 주가의 0.762주에 비해, 현 스피릿 주식이 1주당 가격이 이를 상회하기 때문에 이득인 상황이 된다. 

 

쉽게 설명하자면, 10주를 가진 스피릿 주주의 주가가 37달러라면, 리얼티 인텀을 약 7.6주를 받게 되는 것이고, 리얼티 인컴이 현재 50달러를 기준으로 총 380달러 가치를 가지게 된다.  리얼티 인컴의 주가가 얼마나 상승하느냐에 따라 이득일 수도 있으나 하락이 지속되면 손해를 보게 된다. 

 

 

인수로 인한 Reality Income의 기대효과

 

이번 결정으로 연간 주당 조정사업운영수익(AFFO) 가 2.5% 이상 올라간다고 밝혔다. 또한 이 결정으로 인해 기업 가치의 상승 및 배당 능력 상승을 기대한다고 리얼티인컴은 언급했다. 

 

AFFO란, 리츠 업계에서 사용되는 수익성 지표로, AFFO가 늘어났다는 뜻은 배당 능력이 증가했다고 본다. 

배당 능력의 증가는 배당 수익을 기대할 수 있다는 말로 기대할 수 있다. 다만, 월가 애널리스트들은 투자 의견으로, 완만한 매수 및 보유를 권했고, 적극적인 투자를 권하지는 않았다고 한다. 

 

 

3. 상업용 부동산의 위기

 

 

 그렇다면, 애널리스트들이 적극 투자를 꺼려하는 이유는 무엇일까? 

바로 상업용 부동산들의 위기 때문이다. 슈카월드에서도 많이 언급되었던 것처럼 현재 미국의 공실 문제는 심각하다. 

앞에서 1번에서 언급했던 것처럼 높은 금리를 견딜 수 있는 사업이 별로 없기 때문에 많은 기업들이 위기를 겪고 있다. 

 

아마 위워크의 공유 오피스 시스템의 파산 소식들을 접하면서 얼마나 큰 문제인지 다들 인식하고 있을 것이다.  미국의 월스트리트 저널에서 발표한 뉴스에 따르면, 올해 1분기 미국의 공실률은 12.9%이다. 금융위기때 보다 높은 수치로 많은 사람들이 위기를 외치고 있다. 공실이 증가하면, 건물주들은 월세를 받지 못한다. 그리고 많은 건물주들은 건물을 살 때에 은행의 대출을 끼고 산다. 즉, 월세로 대출금을 갚아야 하는데, 공실이 증가하면 갚을 수 있는 능력이 감소하고 있다는 뜻이다. 

 

이에 따라 월스트리트 저널에서 금리 인상은 상업용 부동산 대출에 매우 큰 악재라고 밝혔다. 특히나, 미국의 상업용 부동산 담보대출 비중이 38%의 수치라고 하니 얼마나 큰 위기인 지 짐작할 수 있을 것이다. 

 

 

상업용 부동산의 대표 주식, 리얼티 인컴

 

 리얼티인컴의 위기를 외치는 관점은 이 모든 것의 종합이다. 금리의 상승으로 인한 상업용 부동산의 위기와 이 위기를 극복하기 위한 방법으로 과감히 던진 기업의 인수가 어떤 변수로 작용할 지 모르는 것이 시장에 불안감을 더해주고 있다. 

 

 주로 임대 사업을 하고 있는 리얼티 인컴의 포트폴리오를 살펴보면,  long-term 계약이 많은데, 푸에르토리코, 영국, 스페인, 이탈리아 그리고 아일랜드와 미국의 50개의 주에 임대사업을 하고 있다. 약 13100개 이상의 부동산을 소유하고 있으며 1300개 이상의 고객에게 , 85개의 개별 산업에 필요한 부동산을 제공한다고 한다. 

 

 

 

또한 성장을 위해 영국과 유럽 지역으로 확장하고 있으며, 신사업 (포도밭)등의 시도도 수행중이라고 한다.  나파 벨리의 에스테이트에 임대된 12개의 포도밭인데, 부동산이라고 해서 단순히 건물 대여를 생각했는데, 이러한 방식으로도 투자하고 있다는 모습도 보여준다. 또한 머신러닝 및 분석 기법을 활용하여 업계 동향을 분석하고 자산 관리 및 투자 전략을 세운다고 밝혔다. 

 

 

글을 마치며

 

위기는 과연 기회일까? 

투자의 방향은 한 순간의 결정으로 정해진다. 이 글은 투자 권유글이 아니고 조사 내용을 정리한 글임을 먼저 밝히면서, 그 동안은 월 배당이라는 매력에 무작정 샀던 내 모습을 생각해본다. 앞으로의 금리 양상의 변화에 따라 주가가 많이 흔들릴 것 같은데, 배당주의 매력은 무거운 몸짓인데 그건 조금 아쉽지 않나 싶다. 

 

 그러나 또 주가 하락으로 인해 6.6%의 배당 수익이라는 매력은 다르게 보면 매력적이다. 앞으로의 시장 변화를 더 관찰하고 예측해서 방향을 결정 해야 할 것 같다.