양도소득세란? 양도소득세 계산법 및 비과세 적용 관련 모든 것 정리

양도소득세란? 양도소득세 계산법 및 비과세 적용 관련 모든 것 정리 목차

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양도소득세란?

양도 소득세란, 과세대상의 부동산을 취득일 ~ 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대해, 양도 시점에서 과세하는 세금입니다. 즉, 부동산의 양도를 하는 시점에서 손해를 보거나 이익이 발생하지 않았다면 양도 소득세는 과세되지 않습니다. 주로 아파트 구입 시 시세 차익이 많이 발생되는 경우 그 이익을 제한하고자 양도 소득세의 개념이 탄생하게 되었습니다.

양도 소득세 부과 범위

양도 소득세의 과세 기준일과 과세 계산법에 대해 알아보자

양도 소득세 과세 기준일

양도 소득세 과세 기준일은, 바로 해당 자신의 대금을 청산한 날, 즉 잔금을 완불한 날입니다.

이때의 기준으로 취득일 ~ 양도일까지 발생된 이익에 대해 세금을 납부하게 됩니다.

양도 소득세 과세표준

양도 소득세 과세 표준은, 양도 소득 금액에서 기본 공제(250만원) 을 한 금액입니다.

양도 소득 금액

= {( 양도가액 - (취득가액 + 그 밖의 필요 경비) ) - 양도차익x장기보유특별공제율 - 250만원 } * 40% or 50%

조금씩 풀어서 설명하면 수식은 다음과 같습니다. 크게 양도 소득 금액은 양도차익에서 공제액을 빼는건데요, 이때의 양도차익은 실제 판매액 - 취득액 이라고 간단히 이해할 수 있습니다.

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 ( 양도차익 x 장기보유특별공제율 )
양도 차익 = 양도가액 ( 실지가거래가액 ) - ( 취득가액 + 그 밖의 필요 경비 )

그리고 이 금액에서 보유 기간에 따른 양도소득세의 세율을 곱해주게 됩니다.

보유 기간이 1년 이상 2년 미만 : 양도 소득 과세표준의 40%
보유 기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 50% (주택 및 조합원 입주권은 40%)

장기보유특별 공제액

보유 기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 6
4년 이상 5년 미만	100분의 8
5년 이상 6년 미만	100분의 10
6년 이상 7년 미만	100분의 12
7년 이상 8년 미만	100분의 14
8년 이상 9년 미만	100분의 16
9년 이상 10년 미만	100분의 18
10년 이상 11년 미만	100분의 20
11년 이상 12년 미만	100분의 22
12년 이상 13년 미만	100분의 24
13년 이상 14년 미만	100분의 26
14년 이상 15년 미만	100분의 28
15년 이상	100분의 30

장기보유특별 공제액 (1세대 1주택의 경우)

보유 기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 12	2년 이상 3년 미만 (보유 기간 3년 이상에 한정)	100분의 8
3년 이상 4년 미만	100분의 12	3년 이상 4년 미만	100분의 12
4년 이상 5년 미만	100분의 16	4년 이상 5년 미만	100분의 16
5년 이상 6년 미만	100분의 20	5년 이상 6년 미만	100분의 20
6년 이상 7년 미만	100분의 24	6년 이상 7년 미만	100분의 24
7년 이상 8년 미만	100분의 28	7년 이상 8년 미만	100분의 28
8년 이상 9년 미만	100분의 32	8년 이상 9년 미만	100분의 32
9년 이상 10년 미만	100분의 36	9년 이상 10년 미만	100분의 36
10년 이상	100분의 40	10년 이상	100분의 40

양도 소득세 비과세 조건

양도소득세 비과세 조건에 대해 알아보자

그렇다면 양도 소득세를 비과세 즉, 세금을 내지 않아도 되는 방법이 있을까요?

우리나라 소득세법 제154조에서는 1세대 1주택 보유기간 2년 이상(조정대상지역)인 것에 대해 양도소득 비과세를 부여합니다.

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다

조정대상지역 17년 08월 3일 이후 취득 시

1세대 1주택이라고 하더라도, 조정대상지역의 집을 구입했다면, 2년 실거주 혹은 2년 보유라는 조건이 추가가 됩니다.

또한 소득세법에 따르면, 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. <신설 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.> 라고 정의합니다.

즉 조정대상 지역내에 주택을 구매했다면 1세대 1주택 2년 보유 시 비과세이며 그렇지 않을 경우 1세대 1주택 시 비과세 혜택이 적용 되게 됩니다.

소득세법에서의 1세대

두번째로 1세대 라는 말. 우리나라에서는 1세대를 어떻게 정의하고 있을까요? 양도 소득세 계산 관점에서 우리는 소득세법에서의 1세대를 알아야 합니다.

거주자 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족이라고 정의합니다. 세대란 거주자와 배우자가 함께 구성이 되며, 만약 배우자가 없을 경우, 예외적으로 인정되는 세대는 다음과 같습니다.

거주자의 나이가 만 30세 이상인 경우
혼인했거나 배우자가 사망 혹은 이혼한 경우
거주자의 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

따라서 배우자가 없는, 만 30세 이상 1인 가구는 1세대로 인정이 되며, 30세가 아니더라도 중위 소득 100분의 40 수준 이상으로 버는 1인 가구의 경우 20대라 하더라도 소득세법 상 1세대로 인정됩니다.

양도 소득세 관련 예시

실제 사례를 통해 양도 소득세에 관한 다양한 적용 케이스를 공부해보자

2년 실거주는 언제?

양도 소득세를 이렇게 읽어봐도 헷갈리는 경우가 많습니다. 만약 1세대 1주택인 경우 집에 실거주를 하지 않았는 데 비과세의 혜택을 받을 수 있을까요? 정답은 맞다입니다. 조정지역이 아닐 경우, 2017년 8월 3일 이후에 취득했다 하더라도, 주택을 2년 이상 보유했다면 2년 실거주가 필요하지 않습니다.

부동산 양도소득세 질문 바로가기

그러나 반대로 만약 조정대상에서 2년 실거주 의무가 있을 때 집을 취득했다면 어떨까요? 당연히 2년 실거주를 해야 비과세겠지만, 현재 많은 지역이 조정대상에서 해지되었습니다. 이럴 경우에 2년 실거주가 반드시 필요할까요? 정답은 필요합니다. 취득 당시 기준의 법률이 적용되기 때문에 실거주를 하여야 세금이 추가로 부과되지 않습니다.

1주택이면 모두 비과세?

그렇다면 모든 1주택은 전부 비과세일까요? 30억짜리 집을 양도하거나 5억짜리 집을 양도하였을 때 모두 비과세가 적용될까요? 정답은 아닙니다. 비과세는 12억 초과 주택에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 고가의 주택을 양도할 시에는 양도소득세를 잘 계산해서 양도해야 합니다.