[부동산 계약 전 알고 가자] 전세 자금 대출 이란? 전세 똑똑하게 계약하기 ( 꼭 넣어야 할 특약사항, 주의 사항 필독! )

 

 

 

부동산 바로 알기

 

 전세 자금 대출은 어떤 방식으로 이루어지는 것일까요? 종류에는 어떤 것이 있으며 조건은 뭐가 이렇게 많고 제약은 뭐가 또 이렇게 많은 걸까요?

 

 처음 전세 자금 대출을 알아보는 사람들은, 버팀목 전세 자금 대출, 신혼부부 대출 혹은 신생아 대출 그리고 은행 대출까지 온갖 종류가 많아 모든 대출을 비교하기 머리가 아팠을겁니다. 그래서! 준비했습니다. 종류가 너무 많아서 복잡하고 뭐가 뭔지도 모르는 부린이들을 위해 간략하게 전세 자금 대출이 어떻게 이루어지는지 말이죠

 

 그럼 오늘은 가볍게 전세 자금 대출은 어떤 방식으로 이루어 지는지, 그리고 그렇게 결정한 전세 자금대출을 어떤 식으로 받게 되는 지 큰 그림을 한 번 그려보고자 합니다.  

 

전세 자금 대출이란? 

 

 전세 자금 대출은 주택 자금 대출과는 다릅니다. 주택 자금 대출은 주택을 담보로 돈을 빌려주는 것이며 전세 자금 대출은 보증 보험에서 사람을 보증으로 자격을 판단하고 그에 맞는 금액을 대출해주는 제도입니다. 따라서 내가 어떤 신용도를 가지고 있는지 그리고 소득이 얼마인지 등을 보증보험에서 판단하여 이를 바탕으로 정부 혹은 은행에서 돈을 빌려주게 됩니다. 

 

전세 자금 대출 종류

 

 전세 자금 대출이 정부 혹은 은행에서 이루어진다고 했는데, 그렇기 때문에 어디에서 돈을 빌려주는 지에 따라 제한 사항이 존재합니다. 보통 일반적으로 정부에서 빌려주는 기금 재원 대출의 경우에는 우리가 잘 알듯 버팀목 대출등이 포함 됩니다. 이는 소득 제한 등을 두기 때문에 다소 이율이 낮아 부담이 덜하다는 장점이 있으나 제한에 걸리는 사람들은 이용할 수 없어서 은행 재원 대출을 이용해야 합니다. 은행 재원 대출은 다소 이율이 높으나 제한이 까다롭지 않다는 장점을 지닙니다 

 

 

전세 자금 대출 받는 방법

 

 이렇게 우리는 각자에 맞는 전세 자금 대출을 골랐습니다. 그렇다면 이제 내가 원하는 위치를 물색하고 어느 곳에 전세를 살 지 생각해 두었을겁니다. 그리고 실제로 내가 전세 자금 대출이 가능할 지 가능 여부와 전세 자금 대출 금액을 확인해보도록 해야합니다. 

 

 

1. 은행 사전 상담 

 

 먼저 입주하고자 하는 곳의 등기부등본이 필요합니다. 등기부등본을 가지고 은행을 방문하여 계약 전에 대출 가능 여부 및 금액을 대략적으로 파악하면 이후 전세 계약을 하고자 할때 이 집은 대출이 안나온는 집이라거나 그런 아찔한 상황을 미리 방지할 수 있습니다. 전세 자금은 나만 가지고 대출 승인이 나는 것이 아닙니다. 임대인에게도 문제가 있다면 전세 자금 대출이 거절 될 수 있는데, 이럴 경우를 미리 방지 하기 위해서가 1차 목적이며 2차로는 내가 예상한 금액만큼 대출이 안 나올 경우를 위해서입니다. 

 

 

사전 상담을 해도, 문제가 발생하여 대출이 안나온다면? 

 

 사전 상담으로 미리 대비해도 대출에 문제가 발생할 수 도 있습니다. 갑작스럽게 임대인의 문제로 인해 전세 자금 대출이 안된다고 은행에게 들었다면 우리는 계약금을 손해봐야 할 사항이 생기게됩니다. 대출 금액이 없으니 계약은 못하나 이미 계약금을 내버렸기 때문이지요. 그렇기 때문에 계약 시에 특약 사항을 들어 놓는 것이 좋습니다. 

 

 특약 사항의 경우는, 임대인에 의해 대출이 나오지 않을 경우 그 즉시 전세 계약을 무효화 할 수 있다는 내용을 담는 것이 좋으며, 계약금을 즉시 반환해야 한다는 내용을 포함해야 소중한 계약금을 지킬 수 있습니다.

 

 

임대차 계약 

 

 주택 임대차 계약을 읽어보면 원칙적으로는 작성이 필수는 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해 반드시 작성하는 것이 좋습니다. 내용에는 계약기간 해지 조건등이 들어가 있으며,  임대차 계약을 5% 금액을 포함하여 진행하게 됩니다. 이 경우 반드시 계약금에 대한 영수증을 받아야 합니다. 

 

 

 

확정 일자 받기

 

 이제 임대차 계약이 완료되었고, 영수증을 받았다면, 확정 일자를 받으러 가야합니다.  인근 주민 센터로 가서 확정 일자를 받으러 왔다고 하면 되는데, 확정 일자를 받아야 하는 이유는 바로 법적 효력을 갖기 위해서입니다.  임대차 계약을 완료한 날짜에 도장을 찍으면 법적 효력이 생기게 됩니다. 

 

 

확정 일자를 받으면 안전할까? 

 

 확정 일자를 받았다고 바로 안심은 금물입니다. 임대차 계약 이후 확정일자를 받으면 법적 효력인 대항력을 가지게 됩니다. 그러나 대항력은 도장 찍은 즉시 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 대항력은 확정일자를 받은 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 그렇기 때문에 효력 발생 이전까지 불안함이 남아 있을 수 있는 데 이를 위한 특약 사항을 적어 두는 것이 좋습니다. 

 

이 특약 사항에는 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 해야 하며, 이를 위반 시에 임차인이 계약을 해지 할 수 있다는 내용을 포함하면 좋습니다. 또한 이 때 발생하는 손해 금액은 임차인과 임대인의 합의 관계에 따라야 한다는 것을 포함하면 좋습니다. 

 

 

 

대출 신청

 

 이제 정말 대출을 신청할 때가 왔습니다. 잔금일 기준 최소 2주 전 넉넉하게는 1달 전에 대출을 신청을 합니다. 이렇게 대출 신청을 할 때에 은행을 여러 곳을 비교하여 이율이 가장 괜찮은 곳으로 가는 것이 좋습니다. 

 

 다만 대출 신청을 이사 2주 전 1달 전에 하는 이유는 대출 심사가 바로 되어 돈이 바로 나오는 것이 아니기 때문입니다. 따라서 working day 기준 10일정도 기간을 최소한 생각하고 대출 심사를 받는 것이 좋습니다. 

 

 

잔금 처리

 

 대출 승인이 나고, 이사하는 날이 다가왔습니다.  대출 승인이 나게 되면, 이사일에 대출 절차가 진행 되는데 이때 은행에서 임대인(집주인)에게 바로 돈을 송금하게 됩니다. 그래서 은행에서 대출한 금액 이외에 추가로 지불해야 할 금액에 대해 임대인에게 입금하면 됩니다. 이때 반드시 계약자 본인의 명의 계좌에서 꼭 임대인 계좌로 입금해야 후에 문제가 생길 확률이 낮습니다. 

 

 

 

끝날때 까지 끝난 게 아니다

 

 이제 드디어 이사를 했습니다. 그런데 전세 기간 동안 갑자기 집주인이 한달만 전입을 빼달라고 사정합니다. 이때 우리는 마음이 약해지면 안됩니다. 기본 적으로 전세 자금 대출은 "보증" 기반입니다. 그렇게 때문에 전입을 빼는 일이 단 하루라도 발생하게 된다면, 향후 전세금 문제가 생겼을 때, 우선 순위에서 밀리게 됩니다. 

 

 그렇게 되면 전세금을 돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 뿐만 아니라 보통 2년의 기간을 주고 전세자금 대출을 해주는 데, 이후 각 조건에 따라 대출 연장을 할 때에 대출 연장이 안 될 수도 있는 문제가 발생합니다. 그렇기 때문에 절대!! 전입을 전세 기간 동안 빼서는 안됩니다. 

 

 

 

마치며

 

 이번에는 전세 자금을 대출 받아 전세 계약을 하는 종합적인 그림을 그려보았습니다. 이 때 주의해야 할 점을 간략하게 정리해보았는데, 다음 번에는 조금 더 세세하게 각 과정에 대해 정리해보도록 하겠습니다.