알고가자, 상생임대주택 까딱하다가는 비과세 혜택을 받지 못할 수 도? 상생임대주택 비과세를 혜택의 모든 것
상생 임대 주택/ 상생 임대차 계약 의 모든 것
상생임대주택에 대한 특례 요건을 완화하고 혜택을 확대하여 계약갱신요구권 소진 등에 따른 임차인의 임대료 부담을 경감하고 전월세 시장의 안정을 도모하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임
상생 임대차 계약, 정부에서 전세값 안정화 방안 중의 하나로 상생 임대차 계약 적용 시 비과세 혜택을 주겠다는 파격적인 내용을 내놓았다. 무려 조정 대상 지역의 집에 대한 2년 실거주 의무를 제해주겠다는 내용인데, 이를 통해 집주인들이 실거주를 하지 않더라도 비과세를 받을 수 있다는 희망적인 얘기 이다.
그러나, 이 적용 방법이 만만치 않기 때문에 까딱하면 비과세 혜택에 미적용 되는 케이스가 많이 발생하는데, 오늘은 상생 임대차 계약과 적용 / 비적용 사례에 대해 알아보면서 이해해보도록 하겠다.
1. 상생임대차 계약이란?
상생 임대인이란 무엇일까? 상생이란 서로 같이 산다라는 뜻으로 서로 다같이 잘 살 수 있는 제도라는 의미로 볼 수 있다. 즉 이렇게 상생 임대인으로 선정이 된다면 임대인은 비과세 혜택을 임차인은 낮은 전세로 생활 할 수 있다는 장점을 가진다.
그렇다면 상생 임대인이 어떻게 될 수 있을까? 본인의 집을 바로 상생 임대 주택으로 운영하면 된다. 이 제도는 상생 임대 주택으로 운영되는 계약의 경우에만, 집주인의 비과세 혜택인 2년 실거주 의무를 면제해주겠다는 제도로, 단 상생 임대 주택으로 운영된 주택일 경우, 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제가 된다.
2. 상생 임대 주택 적용 조건, 임대료
앞에서 몇 번 말했던 것처럼, 임대인은 직전 임대차 계약 대비 반드시 신규 임대료를 5% 이하로 인상 해야 적용이 된다. 이것보다 더 올리게 된다면, 상생 임대인이 적용되지 않으니 반드시 주의해야 한다. 이때의 임차인은 굳이 직전 임차인과 동일할 필요는 없다. 임차인은 상이해도 되나, 반드시 임대료의 인상이 5% 이하인 내용은 지켜져야 한다.
3. 상생 임대 주택 적용 조건, 계약 기간
상생 임대 주택은 직전 임대인의 계약 건에서 많이 올리지 않는 것이 핵심 이기 때문에 직전 임차인과 상생 임차인이 모두 존재해야 한다. 그러나 이 임차인들의 계약 기간이 매우 중요한 부분으로 이를 놓치면 비과세 혜택을 못 받을 수가 있어서 주의가 필요하다. 적용 조건은 바로 다음과 같다. 직전 임대차 계약의 임대기간은 반드시 1년 6개월 이상이어야 하며, 상생 임대차 계약의 경우는 의무 임대기간이 2년이어야 한다.
적용과 비적용 CASE를 보면 이해하기가 조금 더 쉽다.
[직전 임대차계약 ]
직전 임대인의 경우는 실제 체류 기간이 1년 6개월을 넘는다면, 모드 의무 임대기간을 충족했다고 인정한 다는 사실을 알 수 있다. 1년 계약을 한 건이라고 하더라도, 묵시적 갱신을 통해 실제로 더 주택을 임대하여 살았을경우는 의무 임대 기간이 인정된다. 또한 2년 계약이라고 하더라도, 1년 6개월의 실거주 기간을 채웠다면 꼭 2년을 꽉 못채우거나 조금 더 임대했다고 하더라도 모두 인정을 받는다.
그러나 반대로 실제 임대기간이 1년 6개월을 만족하지 못하는 경우 의무 임대기간이 모두 불인정 받는 다는 사례를 확인할 수 있다.
[상생 임대차계약 ]
단 상생 임대차 계약은 반드시 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 해당 경우에도 계약 기간이 1년이어도 실제 임대기간이 2년일 경우 인정되며, 계약기간이 2년이나 그 이상을 산 경우 모두 임대기간을 인정 받는다.
그러나 만약 2년을 채우지 못하는 경우는 모두 불인정을 받게 된 다는 사실.
4. 상생 임대 주택 적용 조건, 체결 기간
주의해야 할 점이 있다. 이 상생임대차 계약은 반드시 2021년 12월 20일부터 24년 12월 31일 까지 기간 중에 체결 되어야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 한다. 이 부분에서 많은 임대인들이 상생 임대차 계약의 비과세 혜택을 못 받는 케이스들이 존재한다.
이를 통해 임대인 임차인 모두 좋은 장점을 잘 얻어가도록 하자.